借房貸來買房出租， 買房收租金 必須精算投資報酬率、慎選容易出租的房屋、保持足夠的安全存款，並且觀察房價趨勢及機會成本。
貸款買房收租金，可行嗎?
房貸利率越來越低，到2020年初，已經降到1.6％左右。
相反的，台灣的房租卻越漲越高，最近9年來，只漲不跌。2019年，六都的住家房租就漲了3.64％，有些地區的漲幅甚至超過10％。預估到了2020年，房租平均還會再漲3～5％。
這樣的趨勢，讓許多朋友打算借房貸來買房，整理屋況之後，再出租收租金，認為這種方式不但可以賺回房貸利息，還可以有穩定的額外收入。
「借房貸買房，當包租公、包租婆，這是可行的嗎？怎麼作，才會真的賺錢？」這是許多朋友想知道的。
要知道，租金的上漲，就是反映了通貨膨脹。如果貸款買一間房屋，收進來的租金，打平房貸的支出，就是保住了本金，成功對抗通貨膨脹。如果繳完房貸後還有更多的收入，就算是賺錢。
買房收租金，投資報酬率怎麼算？
那麼，貸款買房出租，要真的賺錢，有什麼條件？
首先要考慮的，是投資報酬率。而租金的報酬率，應該這樣算：
假設這間房子，扣除管理費，每個月收房租3萬元，一年就是36萬元。而現在的房價是1800萬元，房租的投資報酬率，就是36萬/1800萬=2％。
要注意的是，租金的報酬率，一定要高於貸款的利率，才能算是獲利。
然而，合理的租金報酬率，應該要抓在4％，因為還要扣掉房屋修繕費用、房屋稅、地價稅等支出。所以，以上面這個例子，還不算是真的賺錢。
這時，如果你已經存了360萬元的自備款，貸款八成，就是1440萬元。假設你辦理20年房貸，年利率1.6％，採用本利平均攤還，每個月的房貸支出，大約7萬元。
如果是30年房貸，每月繳款就會少很多，大約5萬元。
所以，以這種算法，如果你打算買房出租，一定要選擇30年房貸，現金流才有可能是正的。不過，以這個例子而言，因為貸款額度太高，房租收入還是不夠支付房貸。
買房收租金，重要的考慮因素
所以，要貸款買房出租，一定要考慮這些事：
- 這間房子的地段、屋況，是不是夠搶手，能一直維持出租狀態。
- 每個月可以收到多少租金？
- 如果半年、一年租不出去，有沒有能力繼續繳房貸？
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要買哪一種房子？慎選「容易租出去」的房子。
因此，貸款買房出租，必須慎選「容易租出去」的房子。
首選的是三房兩廳的格局，地段要座落在生活機能完整、交通方便、學區優良的區域，這種房子的需求最高，租金價格也不容易往下掉，只會愈來愈高。
如果是買套房，就要留意，附近是不是有需要套房的客群。例如大學附近，或是周邊有許多年輕的上班族，套房就會比較容易租出去。
另外，如果把一間房子重新隔間，變成3～4間套房，收到的租金，又會比整戶出租更高。不過，改裝多間套房這種方式，已經被各縣市政府盯上，要特別注意合法性的問題。
精美裝潢，可以提高租金
另一種提高租金的方式，就是把舊屋重新裝潢，也可以提升質感，把爛屋變成黃金屋，加快出租速度，又能提高租金價格。
有許多包租公就提醒，不要買太新的房子來出租，因為全新屋的房租收入，並不會比20年中古屋的房租高多少。把舊屋重新裝潢，效益反而比較高。
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必須有安全存款
貸款買房出租有一大風險，就是能不能一直維持在出租狀態。如果半年一年沒有租出去，你手中的現金存量，能不能繳得出貸款？
因此，一定要有安全存款，可以應付全家半年的生活費，如果沒有，就會有很高的風險。
要觀察房價趨勢
最後，房價的趨勢，也會決定你最後到底是賺是賠。房價的趨勢如果是上漲，就適合借房貸來買房收租。但是如果房價的趨勢是下跌，即使房租收入可以應付房貸利息，但是房價下跌，等於本金被吃掉了。
當然，還有「機會成本」的問題。你的自備款，如果放在其他投資機會上，會不會賺得更多？這些，也需要仔細計算，權衡得失。
如果有資金需求，可以參考房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
買房收租金Q&A
可以進行某種程度的裝潢，擁有具備居住質感，又可提高租金CP值。
目前市場上有許多代租代管業者，只要評估扣掉代租管的服務費用後，租金收益是可以接受時，可由代租代管業者處理。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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