都市建物種類怎麼分？住一／住二／住三容積率、建蔽率用途規定！

建物種類 土地使用類別有哪些？都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種，每個城市對於不同類別的建築物之建蔽率、容積率都有不同的規定。

其中台北市土地使用分區管制將住宅區分為住一、住二、住三、住四；商業區又分為商一、商二、商三、商四，針對其建蔽率、容積率、用途與營業項目都清楚劃分，貸款通全都幫你整理好一目了然！

容積率／建蔽率是什麼？住宅區商業區土地使用分區管制規則懶人包！

大部分的人搜尋建築種類都是想了解自己所擁有的住宅區／商業區之容積率與建蔽率規定是多少，不過在此之前，我們必須先了解「容積率」以及「建蔽率」的定義與差別。

建蔽率／容積率是什麼？如何計算？

容積率與建蔽率的規定住要是為了管制土地的用途與使用程度，包含了從事什麼樣的活動、使用程度等。

• 容積率：容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是，地下層及屋頂的突出物不列入計算。
  →例如：某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150%
• 建蔽率：建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例，也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例。建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。
  →例如：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%

我擁有的是住宅區？還是商業區？有何區別？

想知道自己所擁有的建築物屬於哪種規範，其實最簡單的方法就是查閱＿＿謄本，在右上角會註明土地的類型。

台北市將都市土地一共分為十二種：

住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。其中住宅區及商業區又有更細的劃分：

住宅區

第一種住宅區	為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。
第二種住宅區	為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第二之一種住宅區	「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
第二之二種住宅區	「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
第三種住宅區	為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第三之一種住宅區	住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第三之二種住宅區	住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第四種住宅區	為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
第四之一種住宅區	第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

商業區

第一種商業區	為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第二種商業區	為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第三種商業區	為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第四種商業區	為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

台北市住宅區（住一／住二／住三／住四）建蔽率、容積率規定為何？

項目	容積率%	建蔽率%	高度比	最小前院深度(M)	最小後院深度(M)	最小側院寬度(M)
住一	60%	30%	1.5	6m	3.0	2m
住二	120%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住二之一	160%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住二之二	225%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住三	225%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住三之一	300%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住三之二	400%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住四	300%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住四之一	400%	50%	1.5	3m	2.5	2m

參考資料：臺北市政府都市發展局

台北市商業區（商一／商二／商三／商四）建蔽率、容積率規定為何？

項目	容積率%	建蔽率%	高度比	最小後院深度(M)
商一	360%	55%	2.0	3.0
商二	630%	65%	2.0	3.0
商三	560%	65%	2.0	3.0
商四	800%	75%	2.0	2.5

如果有資金需求，請參考房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀

辦理房貸的步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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建物種類Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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