訂立「借名登記契約」前必看！你知道 借名登記 有哪些風險嗎？要如何要求返還？借名登記的時效有多久？舉證困難該怎麼處理？
形成借名登記原因有很多，不管是法律上資格認定、或是節稅等，還有更多「借名登記」應注意的小事，這篇通通幫你整理好！
借名登記是什麼？借名登記原因有哪些？
「借名登記」簡單來說就是：「當事人（借名人）約定一方將自己之財產以他方名義（出名人）登記，而實際上財產仍由自己管理、使用、處分。」。
你可能會想，好端端的為什麼要把自己的財產登記在別人名下呢？這樣不是很危險嗎？
但其實「借名登記」在台灣非常常見，且登記的財產包含動產為限，例如股票、存款等都有借名登記的實例。
會把自己的財產登記在他人名下，無非是和法律限制、稅務繳納、負債狀況有關。
常見的借名登記原因如：
- 法律資格限制不符：如農地、原住民保留地、國宅購置、軍眷宅等需特殊身分方可行使權力。
- 避稅：如為規避地價稅而將不動產登記於他人名下，或投資不動產時為了節稅，用人頭戶購屋。
- 債務條件：如因信用不良所以買房時無法取得較好的貸款成數，為了取得較低利息或增加貸款額度等。
- 親子夫妻情誼：如父母將房屋登記於子女名下、或是夫妻由其中一方購屋但登記在另一人名下。
- 共同出資投資：如寺廟、精舍等共同出資卻登記於其中一人名下的案例。
借名登記情況百百款，然而風險問題也很多，借名登記前務必思考周詳！
借名登記有風險！可能不得請求返還需留意！
雖說「借名登記」只要不牴觸法律規定皆不屬違法，但是將自己的財產登記在他人名下，將承受許多風險！
出名人侵占財產、出名人欠債導致財產被查封、出名人偷偷變賣財產等事件時有所聞：
- 借名登記若不願返還：則借名人必須提出舉證（資金、權狀等），證明為實際所有權人。若無法舉證，有可能無法請求返還喔！不過要注意的是，若借名登記對象為子女，法院往例多判定為贈與，可能拿不回來喔！
- 借名登記財產遭變賣：依照實例來說，出名人若私自出售該財產，即便第三買受人明知有借名登記之情形，借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究刑事責任（刑法第342條的背信罪），不得請求第三買受人返還喔！
- 出名人欠債：若出名人在外欠債，受強制執行，借名人不得以借名登記為由對抗強制執行，該筆財產將會被視為出名人的財產一併執行！
借名登記契約要素不可少，口頭約定一樣有效！
假如真的要借名登記，雖然說口頭約定一樣具有效力，但建議仍要訂立書面契約，將來倘若有所爭議也較能舉證喔！
而書面契約的內容應該清楚註明契約期限及產權，不可少的要素包含：信託標的（財產）、信託內容、信託期限、信託關係人、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權等，皆須白紙黑字清楚載明。
借名登記返還如何運作？舉證有力文件有哪些？
借名登記之財產返還時，須提出契約及有效舉證。
當借名人請求返還財產時，可以透過「贈與」或「買賣」的方式，申請所有權移轉登記，或者雙方透過「調解」途徑申請調解書，再至地政機關受理所有權移轉。
假如出名人反悔、侵占財產、不願意返還，借名人只好請求法院判決。
借名人須提出有效成立的舉證（這時候就知道借名登記契約的重要性了），常見的舉證文件如：當時購買房地的貸款文件、房屋稅、地價稅繳款書、水電費單及房地所有權狀等。
如果有資金需求，可以參考下列房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申辦房貸要準備的資料
申請房貸時，需要準備這些資料
- 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
※申辦房貸流程如下：
銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
借名登記常見問題Q&A
A：如同前述，若「借名登記契約」不違反強制規定構成脫法行為（如規定非公務人員不可購置而借公務人員身分者即屬脫法），原則上認定借名登記契約有效。
A：可以。生前借名登記，繼承人可要求返還。除非借名登記契約有另外相關規訂，否則當事人一方死亡時契約也隨之消滅，因此繼承人可請求出名人移轉登記返還於繼承人。不過須留意，繼承人需在被繼承人死亡起15年內請求返還，屆期將因時效而消滅。
信託標的（財產）、信託內容、信託期限、信託關係人、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權等，皆須白紙黑字清楚載明。
借名登記返還請求權屬於「債權性質」，必須在可以行使這個權利的X年內，向對方主張權利，否則對方是可以依民法144條第1項規定：「時效完成後，債務人得拒絕給付。」
以上是借名登記契約注意事項｜借名登記返還/時效/風險有哪些及舉證困難怎麼辦?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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