「不動產說明書」沒看清楚會很慘？買房7大必看重點報你知！

您上次買房子，有仔細讀過「不動產說明書」嗎？恐怕有許多人買房子時，只看過仲介提供的簡單資料，再加上實地看屋幾次，就決定要向買方出價了。

事實上，實地看屋可能還看不出房子的許多問題，決定出價前，絕對需要仔細看過不動產說明書，才不會在出價之後，才發現重大缺陷。否則想要反悔，又得賠錢，平白損失。

不動產說明書該怎麼看？

就是因為以往有許多建商、屋主或是仲介，為了賣房子，會掩飾房子已經存在的缺陷，因而發生了許多糾紛。

於是，為了防止賣方或仲介揭露不實，內政部在1999年開始規定，不論是預售屋、新成屋，或是中古屋，必須要按照規定的格式，製作不動產說明書，提供給買方查閱。

隨後，又陸續補充或修改規定，加強對於買方的保障。

按照規定，預售屋、新成屋，或是中古屋，都各自有規定一定要記載的資訊。

這裡就按照重要項目，提醒您該看的重點。以新成屋或中古屋而言，閱讀重點如下：

1.「產權有沒有問題？」：看《位置面積與權利歸屬》

這部分是記載建物的權利種類、產權登記資訊。

2.「有沒有違建？」：看《使用現況》

這一部分，會記載有沒有未登記的增建，或是違章的夾層，以及建物型態、現況格局等。有些房子標榜「魔術空間」，其實就是違章的夾層，如果被檢舉，有被拆除的可能性。

3.「怎麼付款？」：看《交易條件》

這部分會明確記載交易種類、價金、付款方式等。

4.「社區有沒有特殊規定？」：看《管理規約》

對於社區大樓來說，這部分很重要。例如，社區有沒有特殊的管理規定、管理費收取方式等。

5.「是不是列管的山坡地？」：看《山坡地》

近年來有許多社區蓋在山坡地邊緣，如果是列管的山坡地，住宅必須定期委託專業技師或團體進行檢測，當然也可能有土石崩落的風險。

有些買方沒有仔細看不動產說明書，成交後才發現自己的家是列管山坡地，想要請屋主買回，往往徒勞無功。

6.「附近有沒有嫌惡設施？」：看《周邊環境》

這部分記載的，會包括生活便利設施，例如超市、警局、學校、醫院等。更重要的，是許多人不喜歡的設施。

例如變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、墓地、垃圾場、加油站、葬儀社等。在意這些的買方，一定要看清楚，再決定要不要出價，或是列入殺價的參考。

7.「是不是凶宅？」—看《凶宅》

這是不動產說明書當中一個專屬的段落，要求屋主據實說明在「專有部分」的持有期間，有沒有發生過凶殺案、自殺、一氧化碳中毒，或是其他非自然死亡的情形，如果有的話，當然就算「凶宅」。

要注意的是，如果凶案或自殺事件是發生在社區的公用部分，這是不需要記載在不動產說明書上的。

以上是屬於新成屋或中古屋的閱讀重點，如果是預售屋，就需要仔細看建照、建材、工程進度、日照權」最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄等部分。

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不動產說明書不得記載事項

要注意的是，內政部也規定，在不動產說明書上，不可以註明「本說明書內容僅供參考」，也不能要求買方要繳回不動產說明書。

此外，也不能用其他文件，來代替應該記載在不動產說明書上面的內容。

應記載事項

• 位置面積
• 產權現況
• 使用現況
• 法規限制
• 周遭環境
• 交易條件
• 管理規章（公寓、大樓）
• 建材建照（預售屋）
• 施工進程（預售屋）

六大不得記載事項

1. 不得記載本說明書內容僅供參考。
2. 不得記載繳回不動產說明書。
3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
4. 預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

買房是大事，貸款通建議您，在出價之前，一定要詳讀不動產說明書，仔細考慮這間房子的利弊，再決定是否要出手，這對您將是莫大的保障。

不但如此，成交後，也一定要保存好有屋主簽名的不動產說明書，日後萬一有糾紛，這一份不動產說明書，可能是您討回權益的重要武器。

不動產說明書Q&A

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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