預告登記是什麼？不動產被預告登記還可以貸款？塗銷流程說明！

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押，若想辦理民間二胎，預告登記缺點為代償風險高，則費用會較高。

預告登記是什麼?

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子，就是保障甲對不動產的權力，乙不能任意轉移或抵押。

依照依規定預告登記用途及效力有這三項：

• 保全房地產權利移轉或消滅的請求權
• 房地產權利內容或順序變動的請求權
• 房地產附條件或期限的請求權。

例如：若甲對乙所有的房屋辦理了預告登記，在沒有甲的同意下，乙是不能夠任意處分，包括買賣、贈與、貸款等情形）這棟房子的。

甲是這棟房屋的「請求權人」，而乙則是這棟房屋的「登記名義人」。

例如：丙將土地連同房屋出租給丁，約定20年以後丁將土地連同新增建築物無償歸還給丙。這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，即為預告登記。

預告登記有什麼效力呢？

已經預告登記的房屋土地在登記未塗銷前，都應保持現狀，登記名義人不得做任何有妨害登記請求權之處分。

例如如果要進行下列房屋土地的權利變更，都是需要權利人同意才可以

• 不動產買賣
• 不動產過戶
• 不動產贈與
• 不動產貸款
• 不動產信託

不過要注意的是：預告登記無法對抗強制執行，對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記，並無排除之效力。

意思就是說，如果房屋土地之所有權人在外面欠了很多錢，被法院強制執行，即使已經預先設定了預告登記，這件房屋土地仍然會被法院查封拍賣！

預告登記跟限制登記是一樣的嗎？

限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等，這些登記的用途及效力各種登記差異解說，用白話文分析給你聽！看這篇解答你的疑惑>><《何謂限制登記？》>

常見的限制登記，有以下六種：

• 預告登記
• 查封登記
• 假扣押登記
• 假處分登記
• 破產登記
• 禁止處分登記

會設定預告登記的四種情況：

• 借款時私人設定：以房屋以進行私人借款時，有些債權人除了設定抵押權之外也會進行預告登記。
• 家人間的設定：有些長輩會怕小孩偷賣房子或是拿去貸款，有可能會設定預告登記。
• 夫妻間的設定：可能是買房子時是二人共同出資金購買，但只是登記其中一人，為了保障雙方也會用預告登記的方式來進行。
• 掛名購屋：會把自己的財產登記在他人名下，無非是和法律限制、稅務繳納、負債狀況有關。借名登記後，為了保障雙方也會用預告登記的方式來進行。

預告登記申辦流程

辦理預告登記只要準備好相關文件，至「」辦理即可。

申辦流程

1. 收件及計收規費
2. 審查核定
3. 登錄配發
4. 行政作業
5. 移交發件櫃台等待領件
6. 領件完成

申辦預告登記應檢附下列文件：

• (一)登記申請書
• (二)登記清冊
• (三)登記名義人同意書
• (四)登記名義人身份證明文件
• (五)登記名義人印鑑證明書
• (六)請求權人身份證明文件
• (七)土地或建築改良物所有權狀

預告登記辦理天數？

一般來說案件處理約需1－3 天的時間。

所需費用

• 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
• 代書費用：4,000～6,000元不等。

如何塗銷預告登記?

塗銷預告登記流程

1. 收件及計收規費
2. 審查核定
3. 登錄配發
4. 行政作業
5. 移交發件櫃台等待領件
6. 領件完成

備妥下列文件至地政事務所申請塗銷預告登記

• 1.土地登記申請書(附登記清冊)
• 2.權利、義務人雙方身分證明文件
• 3.申請人印章(可單方申請
• 4.預告登記塗銷同意書(同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章)
• 5.預告登記請求權人印鑑證明(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)

※義務人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份，免附印鑑證明書

所需費用

• 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
• 代書費用：4,000～6,000元不等。

預告登記有時效嗎？存續時間是有多久？

預告登記後，除非主動進行塗銷，否則預告登記的效力會一直存在。

如果是因借貸關係而產生預告登記時，登記名義人在債務清償完畢後，需持清償證明到地政事務所辦理塗銷。

如果登記名義人因故過世，預告登記也會一併由繼承人繼承，意思就是繼承人除了取得不動產所有權外，也會同時繼承該物權的預告登記事項。

預告登記代償風險高！還能申請民間二胎、三胎嗎？

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子，就是保障甲對A的權力，乙不能任意轉移或抵押。

那如果二胎是有被設定預告登記時，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記，未塗銷前的無效情形: 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

其目的在限制土地權利人一部或全部處分其土地權利，於預告登記未塗銷前，保持原有狀態，以避免土地權利關係人遭受不測之損害。

因為沒辦法直接設定成第三順位，要先清償二胎的債權塗消後，才可以設定成第二順位房貸。

因代償時沒有設定，對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障，大部份金主是不喜歡承作。因風險較高如果有機會承作，收費會比較高。

台北黃先生當鋪借了一筆350萬(4月份) 是用房子抵押辦理了民間二胎，約定是7月還300萬；5月份黃先生先向銀行申請貸款，銀行端調謄本發現有民間私設故不核貸。

經網路搜索找上貸款通，協助代墊還清民間所有借款，後續辦理塗銷房屋民間抵押權設定。之後轉至到銀行房貸上。順利核貸450萬。

辦理房屋貸款時常會遇到的名詞跟大家說明一下

抵押權設定

定義 : 債權人對於債務人或第三人不移轉占有，而供擔保之土地或建物，得就其賣得價金受清償之權，經訂立書面契約後，向該管地政事務所，申辦抵押權設定所為之登記。

抵押權人除了比一般債權人有優先受清償的權利外；更重要的是，抵押權具有追及性，也就是說，債務人若未清償債務，就算房地產已經過戶更名或已被他人繼承，抵押權仍不受影響而繼續存在於此不動產上。

塗銷抵押權

債務已全部清償後，可向貸款單位要求發給債務清償證明，然後向地政事務所辦理抵押權塗銷登記。

一般塗銷抵押權時會遇到麻煩；無法順利取得清債證明；無法辦理塗銷登記的情況，大多是在私人(民間)設定的第二順位抵押權情形下發生的。

依下列程序妥善處理

• 1.確認二胎的抵押權所擔保的債權是確實存在的。
• 2.在債權人不知去向的時候可以先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所調閱當時的申辦文件，找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號，同時請領一份土地登記簿謄本(他項權利)，以這份謄本作為關係證明，以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本，即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人。
• 3.如果實在找不到人.那麼能夠證明向債權人最新的戶籍地發出通知，若仍然沒有得到債權人出面受償的時候，可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥，就發生清償的效力。只要清償，就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續。
• 4.如果無法得到抵押權人的配合，那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明，法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定，就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續。

延伸閱讀:<代償民間二胎房貸轉貸銀行如何申請?>

預告登記特性整理

項目	預告登記
內容	1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。
申辦文件	1.登記申請書 2.登記清冊 3.登記名義人同意書 4.登記名義人身份證明文件 5.登記名義人印鑑證明書 6.請求權人身份證明文件 7.土地或建築改良物所有權狀
代書費用	6000元起
規費	無

預告登記Q&A

延伸閱讀:

• <銀行二胎房貸各式方案比較：最新房屋二胎貸款申辦管道、方法>
• <房貸增貸流程、4個注意事項介紹，一次了解房屋增貸是什麼>

如果有資金需求，可以參考房屋貸款特色

項目	房屋貸款/購屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀
6. 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

辦理房貸的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是簡單的《預告登記是什麼意思?》可辦理民間二胎轉貸降息嗎?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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