房貸40年或9成貸款好嗎？40年房貸真相：利息試算、優缺點一次看

近年來房市銀行聯手打出「房貸40年」、「9成房貸」、「零首付」、「全額貸」等貸款方案，為的就是刺激低迷的房市，許多自備款不足的首購族相當心動。

不過，40年房貸真的好嗎？有什麼優缺點？多繳多少利息試算、風險等房貸真相，這篇一次看！

「房貸40年」？「9成房貸」？這些現象背後的成因是什麼？

建商手上空屋多、銀行貸款人少收不到利息、小資族手上現金不夠頭期款，這個循環就是造成房貸分期40年的主要原因。

在房價高漲但薪資卻沒漲的如今，買房需求依舊、買得起房的族群卻很少。

許多小資族、首購族有成家壓力，卻怎麼樣都籌不到頭期款，該怎麼辦？而建商空有房子卻銷售不了，房子賣不出去、成本無法回收。

因此，建商降低自備門檻以求出清庫存屋；銀行想擺脫爛頭寸賺取利息；消費者因自備門檻降低，對小資族、首購族而言，無疑會判斷為進場的好時機。

然而，看似降低了購屋門檻，其中有什麼沒注意到的陷阱呢？

正如我們在〈零首付、低自備款買房你信嗎？破解全額貸零元購屋5大迷思！〉中提到的，因為自備款門款降低，可能錯估自己的購屋能力。

誰能保證未來40年每個月都還得出房貸呢？工作永遠穩定？身體健康不會出狀況嗎？倘若未來繳不出房貸，房子慘遭斷頭法拍，曾經繳納的房貸與利息也將化為烏有！

因此，在決定購屋前，我們勢必先了解「40年房貸」的利弊得失。

40年房貸的真相！拉長還款期限真的好嗎？優缺點有哪些？

房貸分期40年的優點有這些

每月還款壓力降低：

相同總價的房屋分成40年比起分成20年，每個月所需要負擔的還款額度當然會減輕不少啦！

在過去的文章中曾經提過「房貸不要超過總收入的三分之一」，假如又需負擔小孩、車貸等支出，那麼拉長房貸的確是較能兼顧生活品質的方式之一。

期待房屋未來發展：

假如您的眼光獨到，看準了某地區的未來發展，相信未來房價只會節節攀高，只是礙於目前手上資金不夠，那麼40年貸款或許能助你一臂之力提早卡位，買下房子。

貸款成數可能提高：

由於每個月需要償還的金額壓低了，那麼銀行在核對你的貸款額度時，也會觀察您的收入、工作狀況來評估，有可能拿到更高的貸款成數。

往例通常上限在8成、8.5成左右，然而40年房貸也是不無貸到9成房貸的可能。

多一筆資金可活用：

靈活運用40年房貸降低每月還款的特點，將多出來的那筆錢拿來做有效投資，用錢賺錢、用利滾利，或許是最聰明的辦法喔！

不過這件事的前提，是在手頭有餘裕、購買合理預算的房屋的狀況下，假如房貸已經超出你的負荷，那千萬不要心存僥倖，還是按部就班踏實還款為宜！

房貸分期40年的缺點有這些：

貸款條件較嚴苛：

銀行雖祭出「40年房貸」，然而高風險的貸款背後總是有更加嚴苛審慎的貸款條件。

例如銀行同時會有年齡限制，貸款人年齡加上貸款年限不得超過某數字（通常為75-90之間），例如現年40歲者最只可貸35年貸款等。

此外，對於貸款人、貸款物件（房屋）也會有更嚴格的條件，仔細評估貸款人的財務狀況、工作情形、還款能力、信用紀錄等；房屋則會評估屋齡、地段、發展等，並不是說想貸就能貸40年的。

總利息高得驚人：

要提醒各位的是：還款期拖越久並不代表越輕鬆！拉長了還款年限，相對的時間成本就必須增加，相較20年、30年房貸，多支出的利息甚至高達幾百萬！因此必須得審慎評估計算還款方式及總利息

→【本金攤還試算】房貸用本金攤還利息繳多少？
→房貸試算【本息攤還試算表】怎麼繳房貸划算？

綁約條件較不利：

和銀行簽訂的40年貸款合同上多半會一同簽訂附屬條件，如無法提前還款、無法轉貸、轉他家銀行等，若提早還款或違約，需付一定%數的違約金，此時就必須計算是否真的有必要做變動了，以免最後因小失大！

利率比較難壓低：

由於40年房貸比起20年、30年房貸的風險高出許多，銀行理所當然也會提高貸款利率啦！

40年房貸利息試算：多繳10年的成本有多少你知道嗎？

簡單拿貸款1000萬的房子來舉例：

年利率1.19%	本息平均攤還	本金平均攤還
分30年	月付 33044元 總利息 190萬元 總還款 1190萬元	月付 37694元 總利息 179萬元 總還款 1179萬元
分40年	月付 26194元 總利息 257萬元 總還款 1257萬元	月付 30750元 總利息 238萬元 總還款 1238萬元

由上表可見，以貸款1000萬並搭配常見年利率1.19%來計算，分期30年及分期40年需要負擔的利息最多可以差到78萬元！

建議大家在決定貸款前務必精打細算，找到最適合自己的還款方式，同時也兼顧生活品質，不要為了買房，最後買了限制自己的「牢房」。

如果不清楚自己的收入適合哪種還款方式，也可以點擊貸款通免費線上諮詢，針對個案的不同點替您找到最優勢的貸款方針！

如果有資金需求，請參閱房屋貸款方案內容說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
對保所需文件	房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買
相關事項	三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本
5. 土地建物所有權狀

辦理房屋貸款的7個步驟:

1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
6. 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

房貸40年QA

延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>

以上是房貸40年／9成貸款好嗎？40年房貸真相：利息試算、優缺點一次看！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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