三七五租約是什麼？跟三七五減租一樣嗎？《耕地三七五減租條例》規定地主對於佃農所收取的田租不得超過全年收穫總量的37.5%，簡單來說就是維護佃農的耕地權，且非因法定事故地主不可提前收回。
這樣的耕地可以買賣嗎？可以貸款嗎？如果地主收回需要負擔多少補償呢？本篇整理耕地三七五減租規範土地之買賣、貸款、補償與查詢方式，一起來了解吧！
三七五租約／三七五減租是什麼？
三七五租約是什麼？跟常聽見的「三七五減租」是一樣的嗎？
是的沒錯！《耕地三七五減租》條例是民國38年開始實施的，簡單來說最主要的規定就是「地主對於佃農所收取的田租不得超過主要作物正產品全年收穫總量的37.5%，如果原本約定的地租超過37.5%也要下修到不得超過37.5%。
其餘還有零零總總相當多規範，像是農舍如果本來是無條件供給承租人使用的話，也不得藉故收回、或是不得預收地租及押金、承租人可以自由改良耕地等等。
其中有項規範，表示在租約期滿之前，除非承租人死亡無繼承人、承租人放棄耕作、地租積欠達兩年總額、一年不耕作、或是經法定變更為非耕地等以上這 5 種狀況，地主都不得提早終止租約，否則須進行補償。
也因此許多有三七五租約的地主，想要用此耕地進行貸款或買賣，就變得相當棘手。
《
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
- 承租人死亡而無繼承人時。
- 承租人放棄耕作權時。
- 地租積欠達兩年之總額時。
- 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
- 經依法編定或變更為非耕地使用時。
我的土地有三七五租約嗎？如何查詢？
各縣市政府地政局網站都有可以查詢三七五租約之土地，大家可以自行搜尋各縣市地政局／地政處網站後，查詢關鍵字「三七五」即可看見相關搜尋結果，以下檢附查詢連結。
土地有三七五租約可以買賣／貸款嗎？
地主想要將土地買賣或貸款，有兩點需要注意：首先是如果租約尚未到期，除了上段所述的五種狀況之外，地主都不得提前解約，如果需提前收回，那麼必須補償；第二點是如果土地要出售，那麼佃農對該土地具有優先購買權。
因此，在買賣或貸款前，需要先與佃農協商，確認雙方都同意終止三七五租約，並請佃農簽訂「放棄優先承購權」。倘若佃農沒有意願提前終止，地主還是可以依法終止租約，只是需要補償佃農，補償內容如下所述：
終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：
- 承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
- 尚未收穫農作物之價額。
- 終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。
當妥善處理與佃農的權利義務關係、依法終止三七五租約後，地主就可以順利買賣、貸款。
三七五租約常見問題Q&A
NO！民國89年農業發展條例修正後，訂立之耕地租約就不適用耕地三七五減租條規定囉！
NO！依照《土地法》第 108 條規定，承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。
可以向當地鄉鎮市公所的「耕地租佃委員會」申請調解，而調解不成立者，將移送至縣市政府「耕地租佃委員會」調處，不服調處者，再移送司法機關（免收裁判費用）。
如果有資金需求，可以參考土地貸款特色說明
| 項目 | 土地貸款(銀行的) |
| 貸款特色 | 1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目，不限坪數大小也可貸 |
| 貸款利率: | 建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。 |
| 還款年限 | 最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。 |
| 辦理時間 | 1~2星期(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。 |
| 還款方式 | 本利還 (最長寬限期3年。 ) |
| 貸款檢附文件 | 身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明 |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 比較困難是依個人授信評分 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 |
| 相關事項： | ●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利 |
土地貸款須準備資料？
- 土地所有權狀
- 身份證正反面影本、第二證件影本
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 〈相關文件還是需要以實際為主〉
土地貸款流程:
- 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
- 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
- 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
- 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
- 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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